北京农村产权交易所农村土地流转交易指南（试行）

第一条 为规范北京农村产权交易所（以下简称“农交所”）农村土地流转行为，保障交易各方合法权益，维护农村土地流转交易秩序，促进农村土地流转，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《北京农村产权交易所交易管理办法（试行）》等法律、法规、规章和制度，制定本指南。

第二条 在农交所进行的农村土地流转交易活动，适用本指南，包括农村土地发包和出租及农村土地承包经营权流转交易两部分。

　　本指南中，农村土地流转交易不包括林权流转交易。

　　法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

第三条 本指南中农村土地指农用地和未利用地，其中农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、牧草地、林地、养殖水面、畜禽饲养用地、设施农业用地及其他农用地；未利用地包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩、荒地、荒坡、荒沙、荒草等。

第四条 农村土地流转交易，应遵循诚实信用和依法、自愿、有偿的原则。

第一章 农村土地发包和出租

第五条 本指南中，发包指农村集体经济组织将集体所有的土地依法发包给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人，承包方依法对承包土地享有农村土地承包经营权。

第六条 农村土地出租指农村集体经济组织或承租方将集体所有的土地依法出租或转租给本集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位或个人，承租方依法对租赁土地享有占有、使用、收益的权利。

第七条 禁止发包和出租的情形

　　（一）权属不合法、不明晰或有争议的农村土地；

　　（二）未经村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意发包和出租及未经乡（镇）人民政府批准的村集体所有的农村土地；

　　（三）承租方未经原出租方同意转租的村集体所有的农村土地；

　　（四）其他限制农村土地发包和出租的情形。

第八条 发包和出租的基本条件

　　（一）发包和出租的交易主体必须具有完全民事权利能力和民事行为能力，具有交易的真实意愿；

　　（二）用于发包和出租的农村土地权属明晰；

　　（三）发包和出租须取得村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意，对外发包的，须取得乡（镇）人民政府批准；

　　（四）转租须取得原出租方的书面同意；

　　（五）受让方应当具有相应的农业经营能力；

　　（六）交易项目符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等规定。

第九条 出让方可以直接或通过交易服务会员向农交所提出书面申请，并提交下列材料：

　　（一）有效身份证明，须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件；

　　（二）权属证明材料；

　　（三）批准出让的文件，包括内部决议及相关批准文件，集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意发包或出租的决议书，意向受让方为本集体经济组织以外的自然人、法人或其他组织，还须提供乡（镇）人民政府出具的同意发包或出租的批准文件。转租还须提供原出租人同意的书面证明。  

　　（四）农交所要求提供的其他材料。

第十条 集体经济组织发包和出租农村土地过程中，集体经济组织内部成员有权行使优先权的，应当向农交所提交证明材料，依照农交所交易规则参与受让。

第十一条 意向受让方应在交易项目信息发布期间直接或通过交易服务会员向农交所提出书面申请，并依据《产权出让公告》的要求提交以下材料：

　　（一）有效身份证明，意向受让方为自然人的，须提交身份证或者户口本；意向受让方为法人或其他组织的，须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证和法定代表人身份证及其他资格证明文件；

　　（二）意向受让方的资信证明及农业经营能力证明；

　　（三）农交所要求提交的其他材料。

第二章 农村土地承包经营权流转

第十二条 农村土地承包经营权流转交易包括：

　　（一）农村土地承包经营权的首次流转；

　　（二）在流转期限之内的农村土地承包经营权的再次流转；

　　其中，流转具体方式包括转让、出租、互换、转包。

　　转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

　　出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

　　互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

　　转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

第十三条 禁止流转交易的情形：

　　（一）农村土地承包经营权权属不合法、不明晰的；

　　（二）承包方转让土地承包经营权未经发包方村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意流转交易的；

　　（三）其他限制农村土地承包经营权流转交易的情形。

第十四条 交易基本条件：

　　（一）交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力，并具有出让（或受让）土地承包经营权的真实意愿；

　　（二）农村土地承包经营权权属明晰，权证合法有效；

　　（三）受让方应当具有相应的农业经营能力；

　　（四）流转交易项目符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等规定。

第十五条 出让方可以直接或通过交易服务会员向农交所提出书面申请，并提交下列材料：

　　（一）有效身份证明，出让方为自然人的，须提供身份证或户口本；出让方为法人或其他组织的，须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证、法定代表人身份证及其他资格证明文件；

　　（二）权属证明材料，包括农村土地承包经营权证、农村土地承包合同、农村土地承包经营权流转合同（再流转时）等；

　　（三）批准出让的文件，包括内部决议及相关批准和备案文件，承包方以转让方式流转交易土地承包经营权的，提交发包方集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意转让的决议书；

　　（四）再流转交易的出让方应当提供原出让方同意再次流转的证明和原流转交易的合同（或有效证明），并且再流转交易的期限不得超过原合同的剩余期限；

　　（五）标的情况说明；

　　（六）需要评估的，须提供评估报告；

　　（七）农交所要求提交的其他材料。

第十六条 农村土地承包经营权出让过程中，集体经济组织内部成员有权行使优先权的，应当向农交所提交证明材料，依照农交所交易规则参与受让。

第十七条 意向受让方应在交易项目信息发布期间直接或通过交易服务会员向农交所提出书面申请，并依据《产权出让公告》的要求提交以下材料：

　　（一）有效身份证明，意向受让方为自然人的，须提交身份证或者户口本；意向受让方为法人或其他组织的，须提供组织机构代码证、营业执照、税务登记证和法定代表人身份证及其他资格证明文件；

　　（二）意向受让方的资信证明及农业经营能力证明；

　　（三）农交所要求提交的其他材料。

第三章 附则

第十八条 交易程序中的进场交易、登记和审核、信息发布与反馈、交易方式和交易保证金、交易款项结算、合同签订、出具产权交易鉴证、中止和终结、争议处理等环节，执行农交所发布的《北京农村产权交易所交易管理办法（试行）》和对应的交易规则。

第十九条 本指南解释权属于北京农村产权交易所。

第二十条 本指南自发布之日起施行。